Август 19 2020 0Комментарий

Об ОСМД – ликбез: для не подготовленной аудитории базовые понятия. Л. А. Турчин – экспертное мнение об регулировании отношений в ОСМД.

ОСББ, ОСМД, ЖЭК, управляющая компания – кого выбрать? Сегодня – об ОСМД.

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) — юридическое лицо, созданное для представления общих интересов совладельцев.

Обязательно ли создавать ОСМД?

Действующее законодательство не содержит требования, которое заставляло бы жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” определено несколько основных форм управления многоквартирным домом:

  • управление многоквартирным домом собранием совладельцев;
  • управление многоквартирным домом ОСМД;
  • управление многоквартирным домом управляющим.

Право выбора формы управления домом остается исключительно за совладельцами. А это значит, что такой процесс происходит без вмешательства со стороны органов государственной власти или местного самоуправления. Однако только с ОСМД совладельцы получают возможность привлекать средства местных и государственных программ на внедрение в доме энергоэффективных мероприятий.

ОСМД создают только жители многоэтажек – так ли это?

Согласно 6-й статье Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, ОСМД могут создавать только владельцы квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. А это значит, что владельцы магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и владельцы квартир. Они так же принимают непосредственное участие в создании ОСМД и так же, как и владельцы квартир, должны в обязательном порядке выполнять все решения уставных органов объединения, принятые в пределах их полномочий.

Этот подход, предусмотренный статьей 13 Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, остается неизменным, даже если ОСМД создается на базе нескольких многоэтажек.

Могут ли потерять свои дома совладельцы обанкротившихся ОСМД?

Значительным преимуществом ОСМД есть возможность привлекать банковские кредиты. Обычно они их направляют на утепление фасадов многоэтажек, установление в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания на менее энергозатратные. ОСМД также используют банковские ссуды на закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов, способных регулировать подачу тепла в дом с учетом имеющейся внешней температуры, на установление счетной аппаратуры общего пользования и т. д.

Однако кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классического залога или поручительства. А это значит, что помещения, в том числе и квартиры, не закладываются и поэтому не могут отчуждаться в случае возникновения в ОСМД проблем по обязательствам перед кредиторами. В качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.

Обязанности совладельцев ОСМД и тех, кто не создал объединение.

Жители многоквартирного дома на правах собственности обладают не только жилыми или нежилыми помещениями, но также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестницы, лифты, чердаки, подвалы и т. д. Поэтому их обязанность – обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.

В равной степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этого статуса еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело хлопотное и дорогое. В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые не создали объединение, они могут воспользоваться программами финансовой поддержки. Средства выделяются из государственного, а нередко – и из местных бюджетов. Последние действуют по принципу софинансирования.

Есть ли смысл создавать ОСМД в доме, где большая часть жильцов имеют низкие доходы.

ОСМД никак не влияет на количество, размер льгот и субсидий, начисленных их совладельцам. Они их получают на общих основаниях. И в этом смысле жители многоквартирных домов, которые решились на создание объединения, и те, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью, находятся в одинаковых условиях.

При этом чем больше льготников и субсидиантов находится в объединении, тем на большую компенсацию тела “теплого” кредита оно вправе рассчитывать. Максимальный размер может достигать 70%. Поэтому большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.

Созданный ОСМД берет в обслуживание дом и придомовую территорию – велика ли финансовая нагрузка?

За каждым многоквартирным домом закреплена придомовая территория. В большинстве случаев она имеет незначительные размеры и поэтому не создает большого финансовой нагрузки на жителей.

В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, потому что каждый город имеет свойственную только ему плотность застройки. Так, на западе Украины она очень высокая, в центре – умеренная, а на юге страны – незначительна. Поэтому решение о размере придомовой территории принимают местные органы власти.

ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения. Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения, доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения по ней принимаются общими собраниями. Они могут касаться и условий парковки автомобилей, владельцы которых живут в соседних домах.

Если часть жителей против создания ОСМД: не хотят платить и участвовать в решении вопросов

Решение проблемы неплатежей в первую очередь возлагается на председателя правления ОСМД. Он должен встречаться с должниками и напоминать им о финансовых обязательствах, которые они не выполняют. А главное – председатель правления объединения должен каждый раз подчеркивать, что все совладельцы обязаны выполнять решения уставных органов ОСМД, даже если голосовали против них.

Стоит ли жителям одного многоквартирного дома создавать ОСМД?

По общему правилу, определенным Законом Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, в одном многоквартирном доме может создаваться только одно объединение. Однако статья 4 этого же закона дает возможность владельцам квартир и нежилых помещений, расположенных в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, создавать совместное объединение – ассоциацию.

В случае создания объединения на базе двух или более многоквартирных домов голосования совладельцев к нему осуществляется в каждом многоквартирном доме отдельно. Результаты голосования также определяются отдельно для каждого многоквартирного дома.

Случаи создания “общих” ОСМД в Украине не редкость, хотя и не очень распространены. Дело в том, что такие подходы порождают определенные неудобства. Так, в случае необходимости собрать общее собрание из числа жителей сразу нескольких многоэтажек бывает очень трудно. Как следствие, определенные решения вовремя не принимаются и поэтому существующие проблемы решаются со значительным опозданием, что приводит к негативным последствиям.

Возможно ли контролировать работу председателя правления ОСМД?

Все решения по текущей деятельности объединения, в том числе и вопрос привлечения и использования средств, принимаются и контролируются его совладельцами. Совладельцы ОСМД реализуют свои права посредством активного участия в работе уставных органов, созданных в соответствии с законодательством и уставом объединения.

В соответствии с Законом Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”, высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Благодаря им формируется коллективное мнение. Преимущество получают те решения, которые поддерживает большинство совладельцев.

Для руководства текущей деятельностью избирается правление ОСМД, которое является исполнительным органом объединения и подотчетным общему собранию. Обычно правление состоит из нескольких членов и председателя правления. Избрание и отзыв членов правления осуществляется общим собранием, что является дополнительным инструментом контроля за деятельностью правления со стороны совладельцев ОСМД.

Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления на общем собрании из числа совладельцев избирается ревизионная комиссия или ревизор. В отдельных случаях совладельцы ОСМД могут принимать решение о привлечении независимого аудитора.

Таким образом, совладельцы, которым небезразлична судьба дома и работа объединения, имеют достаточно рычагов влияния и контроля за деятельностью председателя правления, исключает случаи присвоения им имущества и средств ОСМД.

Л. А. Турчин – генеральный директор АО «НПО «Созидатель», заслуженный строитель Украины об регулировании отношений в ОСМД.

– Создавать ОСМД или нет – дело каждого. Создали и наткнулись на множество подводных камней. Столкнулись с тем, другим, третьим вопросом – как решить? ОСМД будет эффективно, если есть орган, который будет регулировать его деятельность. Есть закон, а кто будет разбираться и каким образом в том, кто прав из сторон, а кто виноват? Есть суды, которые пытаются разобраться в системе, но полного понимания в этом направлении у них тоже нет. Вот и тупик – дайте экспертизу, дайте другие документы, а решение не выносится из-за отсутствия контролирующего органа или инспекции, которые бы дали полную оценку происходящему.
Так вот, на мой взгляд, нужно создать службу. Законодательство по ЖКХ большое, нужно структурировать и специализировать все направления для успешного разрешения вопросов, претензий, конфликтов. Или есть второй вариант – разрешите Третейский суд, пусть создаются ассоциации и тогда будет, куда обращаться. Много случаев, когда конфликты председателя и жильца никак не решаются. При наличии контролирующего органа конфликты бы обоснованно разрешались в пользу одного или другого и было бы понятно, кто прав, а кто виноват. Было бы основание переизбрать управляющий орган дома, который не справляется со своими прямыми обязанностями. Есть хозяйственные суды и множество других, а для ЖКХ – нет. Служб, где можно получить компетентный обоснованный ответ, тоже нет. Написали, к примеру, письмо в юстицию, ответ нужно ждать неизвестно сколько – придет или нет тоже не известно. Посмотрите в любой договор. В нем есть обязательства сторон. Если не выполнила одна из сторон какой-то из пунктов договоренности, следует наказание или взыскание. Обе стороны несут ответственность, и обе в равной степени отвечают за невыполнение условий договора.
Второй момент, на мой взгляд, самый важный – это человек, который возглавит ОСМД, организует работу и отчитается о ней. Не поверите, как сложно такого человека найти. В ОСМД собранием избирается председатель, которому вменяются полномочия и обязанности. В определенные промежутки времени избранный отчитывается о выполненной работе. За недобросовестное выполнение их, он может быть переизбран. Там, где заложены деньги, есть соблазн и могут быть нарушения. Например, в вашем доме Иван Иванович предлагает свою кандидатуру на место председателя ОСМД. Думаю, имеет смысл поинтересоваться, кто такой Иван Иванович и чем занимается? Сможет ли он организовать, выстроить работу и отчитаться о том, что сделал за определенный период. Важный момент – отчитаться перед жильцами дома на собрании или в электронном виде, отправив письма жильцам. Система отчетности должна быть обязательной и сроки прописаны, например, – раз в три месяца, а потом можно и реже. Для чего – чтобы избежать финансовые потери, которые могут привести к долгам, судам и другим неприятностям. Хорошо бы познакомиться с книгой-пособием, которая раскроет все тонкости работы председателя ОСМД и поможет избежать ошибок в работе. Организуйте ОСМД, избирайте председателя, требуйте план действий и отчетность, контролируйте – вот залог успеха.

Как выстроена эта работа в Европе – всегда интересуюсь, бывая за границей. Удивило то, что, получив платежку, жилец бежит платить по счетам, не откладывая. Почему? Потому что знает, что раз в году идут перевыборы председателя и обязательно другой жилец дома займет этот пост, зарплата за который не предусмотрена. Есть разный опыт разных стран – давайте возьмем лучшее и применим у нас. Не работает система – нужно менять в ней что-то, чтобы она была эффективной и понятно людям – это моё мнение.

Напишите Ответ или Комментарий