“ Мы построили первый в городе многоуровневый паркинг… ”Л.А. Турчин
 

Архив

2019

2018

2017

2016

2015

2014

январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

 

Семь шкур отечественного строителя

Строительная отрасль может умереть, не дождавшись лучших времен. Как на законодательном уровне урегулировать вопросы, которые мешают строителям строить, инвесторам инвестировать, покупателям покупать, городам и поселкам развиваться? Заслуженный строитель Украины Леонид Турчин знает ответы на эти вопросы и предлагает внести изменения в законодательство.

Экономический кризис и нестабильная политическая ситуация в стране безусловно внесли хаос в рынок недвижимости и заставили многих застройщиков пересмотреть свои планы. Будем реалистами и признаем, что военные конфликты, нестабильность национальной валюты, постоянные переформатирования органов власти практически парализуют все строительные проекты. В сегодняшней ситуации, застройщик должен быть как никогда «гибким», ситуация изменилась, и это следует принять. Те, кто не смогут подстроиться под реалии, будут вынуждены уйти с рынка. Ситуация усугубляется еще и тем, что старые проблемы никуда не делись, а лишь усугубились новыми обстоятельствами. В первую очередь я делаю акцент на коррупции. Люстрация, смена кадров, переформатирование органов в лучшем случае привели к тому, что многие актуальные проекты или вопросы просто искусственно поставлены на паузу до момента, когда ситуация успокоится и уже «новый» чиновник или «замаскированный старый» сможет получить «свой интерес». Застройщик просто вынужден искать не только новые пути, но и возвращаться к уже забытым, но отлаженным схемам, настраивать их под условия действительности. Но все старания застройщика не будут иметь никакого результата, если его инициатива и действия не получат поддержки на законодательном уровне и, естественно, не будет обеспечена их практическая реализация органами власти. Сегодня я хотел бы очертить несколько проблем, решив которые законодатель позволит застройщикам не только продолжить уже начатые стройки, но и запустить новые проекты.

Полоса торможения

Процесс землеотвода один из самых хлопотных и дорогостоящих. Продлить договор аренды земельного участка сегодня так же дорого, как сделать первоначальный землеотвод. Органы местного самоуправления зачастую искусственно затягивают принятие решений о передаче в аренду земельных участков, продлении действующих договоров изменения их целевого назначения, приватизации и т.д. При этом спросить не с кого. Местные советы по Закону Украины — орган коллегиальный и все вопросы о земле решает сессия. Решение земельных вопросов тонет в недрах соответствующих комиссий, сроки обработки земельных вопросов не регламентированы. Вот и получается, что застройщик может годами ждать у моря погоды . Но ему могут и отказать без объяснения причины — коллегиальный орган не обязан объяснять мотивы своих поступков. Вариант судебной защиты прав застройщика бесперспективен, поскольку заставить сессию принять определенное решение или собрать кворум невозможно по Конституции Украины. Было время , когда договоры аренды признавали заключенными или права на земельные участки полученными в судебном порядке. Суды шли навстречу застройщикам для преодоления правового тупика. Но в последующем подобные действия были признаны Высшим административным судом Украины незаконными. Прокуратура инициировала пересмотр данных судебных решений. Но даже тот, кто, пройдя все круги кабинетного ада, наконец-то получает долгожданный договор аренды, попадает в зависимость от местного совета. Ведь срок договора значительно меньше срока строительства объекта. Все вышесказанное — питательный раствор для взращивания коррупционеров. И люстрация не поможет — надо менять правила игры, а не чиновников. Учитывая все вышеизложенное, считаю необходимым внести в законодательство коррективы.

  • Установить, что земельный участок передается в аренду до окончания срока строительства (окончанием строительства является введение объекта в эксплуатацию). При этом определить, четко установленные обстоятельства, при которых орган местного самоуправления может инициировать расторжение вышеуказанного договора (отсутствие начала работ в установленные сроки, остановка строительства и т.п.).

  • По действующим договорам предусмотреть автоматическую пролонгацию договора аренды земельного участка, при условии отсутствия оснований для инициирования расторжения договора органом местного самоуправления либо, как минимум, исключить необходимость повторного сбора застройщиком пакета документов, повторного изготовления землеустроительной документации и прохождения сессии органа местного самоуправления;

  • Предусмотреть, что расторжение/отказ в пролонгации договора аренды земли, в случае несогласия с этим решением застройщика, орган местного самоуправления должен инициировать в судебном порядке, при этом договор считается расторгнутым/прекращенным после вступления соответствующего решения суда в силу;

  • Предусмотреть четко установленные сроки для рассмотрения вопроса и заключения договора аренды земли органом местного самоуправления с застройщиком. Указанный срок исчисляется с момента подачи полного и надлежащим образом оформленного пакета документов. Принятие указанного пакета документов к рассмотрению подтверждает факт его надлежащего оформления. То есть, орган местного самоуправления при принятии пакета документов делает его первичный анализ на соответствие требованиям законодательства и полноту и принимает его в работу лишь при полном соответствии требованиям закона. При этом застройщик имеет право обжаловать в судебном порядке отказ в принятии пакета документов. В случае, если в течение предусмотренного срока органом местного самоуправления решение не принято, договор считается заключенным.

    Умри, но отдай

    Следующая проблема — паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта Каждый застройщик в процессе строительства должен оплатить паевой взнос. Так развивается инфраструктура населенного пункта. Так вот по этому договору у застройщика есть только обязательства отдать, а у органа местного самоуправления — обязательства контролировать уплату пени, если строитель вовремя не заплатил. Какой же это договор? Кто с кем договаривается и о чем? Предмет договора регламентирован прямой нормой закона. Сумма паевого участия определяется, исходя из действующих нормативов, а вовсе не по согласию сторон. Таким образом, в рассматриваемом случае не действует предусмотренный статьями 3 и 627 ГК Украины принцип свободы договора, согласно которому любое лицо по своему усмотрению, без понуждения извне вправе заключать, либо не заключать тот или иной договор, избирать контрагента, с которым оно не желает заключения договора, определять те или иные условия договора и т.п. Если застройщик собирается строить — он не может не заключить договор о паевом участии в развитии инфраструктуры на условиях органов местного самоуправления.

    Все бы ничего, но расчет размеров паевого взноса ведут уполномоченные органы местных советов с нарушением законодательства. Статья 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» гласит: расчет размера паевого взноса (участия) не может превышать 10 % общей сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта градостроения — для нежилых строений и/или сооружений и 4 % общей сметной стоимости строительства (реконструкции) — для жилых домов. Уполномоченный орган увеличивают паевой взнос, зачастую, пренебрегая собственноручно утвержденными нормами. В начале строительства, к примеру, паевой взнос на развитие инфраструктуры рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра. Затем в процессе строительства, в случае перехода на поэтапное и необходимости перезаключения договора с органом местного самоуправления, паевой взнос увеличивается, так как расчет производится уже исходя из общей сметной стоимости строительства. Судиться бесполезно, ведь судебная система несовершенна. Отечественные суды трактуют такие договоры как хозяйственные, то есть, заключенные по доброй воле двух равноправных субъектов.

    Даже законный размер паевого взноса в условиях политической и экономической нестабильности в стране — непомерная ноша для застройщика. Ведь в процессе строительства застройщик за свой счет прокладывает сети, асфальтирует дороги, выполняет благоустройство территории — то есть уже улучшает инфраструктуру. Именно поэтому он вынужден закладывать сумму городского пая в стоимость объекта. При низкой платежеспособности населения цена на жилье становится неподъемной. Как следствие — невозможно строительство в целом. Таким образом, паевые взносы являются своеобразной данью, которую собирает сюзерен со своих вассалов, не считаясь с их финансовым состоянием. Но разве поступает так рачительный хозяин? Сегодня застройщики, связанные обязательствами как перед органами государственной власти и местного самоуправления, так и перед частными лицами (инвесторами) не в состоянии нести финансовый груз ответственности, возлагаемый на них в процессе строительства, что неотвратимо ведет к уничтожению строительной отрасли.

    На период законодательного урегулирования изложенных вопросов, существующих политических факторов и стабилизации экономической ситуации в стране возникает острая необходимость вмешательства государства, которая позволит существенно повлиять на предотвращение разрушения строительной отрасли, а именно временное приостановление действия несовершенных законодательных норм, путем ввода на период кризиса моратория на паевое участие застройщика в создании инфраструктуры населенного пункта.