“ Мы строили метрополитен и линию скоростного трамвая… ”Л.А. Турчин
 
 

Плюсы и минусы ОСМД

Новый Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (законопроект №1565) принятый Верховной Радой Украины 14.5.2015 г. подталкивает людей взять на себя ответственность за свое жилье. Данный закон коснется всех граждан Украины, проживающих в домах, состоящих из 3-х и более квартир. До 1 июля 2016 года жильцам дается время на то, чтобы определиться. Либо взять власть в доме в свои руки, либо доверить управление домом профессионалам – управляющей компании. Сейчас в Украине всего 16,5 тысяч ОСМД, или 7% жилого фонда. И народ не спешит бросаться в этот омут, справедливо полагая, что слишком высоки риски и велика ответственность. Хотелось бы рассмотреть в этой статье плюсы и минусы Общества совладельцев многоквартирных домов. Такая модель управления жилыми домами весьма популярна в мире. Но насколько она эффективна в национальных условиях?

Плюсы ОСМД

  1. ОСМД является неприбыльной организацией и размер взноса на содержание дома и территории определяется исключительно самими жителями. Подсчитали расходы на содержание, сделали смету, определили размер взноса с квадратного метра и утвердили это собранием. Все, никуда не надо идти согласовывать или утверждать в органах власти.
  2. ОСМД может более качественно влиять на надлежащее исполнение услуг, имеет право сменить плохого исполнителя и заключить договор с другим, как юридическим, так и физическим лицом.
  3. Решения, принятые в ОСМД, согласно Уставу являются обязательными к исполнению всеми совладельцами дома, независимо от того, стал ли такой владелец квартиры членом ОСМД или нет. В любом случае владелец квартиры или помещения обязан принимать участие в содержании дома и территории и своевременно уплачивать все причитающиеся платежи. Если находится такой собственник, что не желает оплачивать свою долю платежей, то суд, как правило, через судебный приказ, принимает решение в пользу ОСМД. Такому должнику придется оплатить не только сумму долга, но и юридические услуги, и расходы суда.
  4. У льготной категории граждан, которая проживает в домах, где создано ОСМД, остается право на получение льгот и субсидий в полном объеме.
  5. Законодательством предусмотрено для ОСМД право на получения придомовой территории в собственность или в аренду. Таким образом, именно жители дома, где создано ОСМД, смогут иметь право определять, что именно размещать на своей придомовой территории или даже получать оплату за ее использование. К примеру, благоустроить, стоянку автомобилей и использовать эти средства на улучшение состояния своего дома. Право на земельный участок сохраняется, если даже дом разрушится. Минус в том, что получить землю в собственность или в аренду очень сложно из-за нашего законодательства. Только через суд.
  6. Возможность привлечения к содержанию дома средств от арендной платы подсобных и вспомогательных помещений. (Правда, большая их часть уже продана предыдущим балансодержателем).
  7. Государство компенсирует для ОСМД 40% кредита на энергосберегающие мероприятия.

Минусы

  1. Местная власть перестанет нести ответственность за состояние домов, как в вопросе их содержания, так и капитального ремонта с 1.07.16. Таким образом, встанет вопрос о создании серьезного резервного фонда, Если в вашем доме проживают неплатежеспособные жильцы – будьте готовы к тому, что вы не сможете собрать деньги на капитальный ремонт дома или на устранение мало-мальски серьезной поломки.
  2. Пропорциональность количества голосов от площади, которая находится в собственности совладельцев, оставляет возможность сговора и узурпирования власти собственниками, которым принадлежит большая площадь жилого и нежилого имущества. Остальные обязаны подчиниться решению общего собрания и вносить утвержденные взносы. Оспорить это решение можно только через суд. А суд сегодня, учитывая многоразовый рост судебного сбора, не каждому по карману.
  3. Манипуляция с тарифами. Объединение собственников может самостоятельно устанавливать ежемесячный взнос. Но доказать или опровергнуть обоснованность тарифов крайне сложно. Выход – антимонопольный комитет, суд защита прав потребителей.
  4. Прямая кража денег жильцов. Современный многоквартирный дом генерирует в месяц сотни тысяч гривень. Эти средства могут вызвать соблазн нечистого на руку правления. Выявить умышленную недостачу сложно, ведь правление может регулярно отчитываться об использовании средств, но только на бумаге. Правда может выясниться только тогда, когда дом отключат от газа, воды, света. В судах страны сотни дел о банкротстве ОСМД, из-за махинаций правления.
  5. Махинации с имуществом и нежилыми помещениями. Правление может войти в сговор с арендаторами и львиную долю арендной платы брать наличкой. Установить этот факт достаточно сложно.
  6. Весьма затруднительно в многоквартирном доме, проверить истинность подписей совладельцев, проголосовавших за принятие отдельного решения, что оставляет потенциальную возможность нарушений прав собственников путем подтасовки результатов голосования.
  7. Большой диапазон в материальном положении собственников квартир. К примеру, правление принимает решение оборудовать стоянку во дворе. Платят и те, у кого нет машин – решение правления обязательно для всех жильцов, независимо от того, являются ли они членами ОСМД. Из практики известны случаи – группа богатых жильцов из правления принимает решение о закрытии двора, все жильцы сдают деньги на ворота, а потом правление еще и собирает деньги на электронный замок. Электронные ключи от ворот имеют только те, кто сдал еще и на него крупную сумму. Остальные не имеют доступа во двор для своих автомобилей.
  8. Преобладание в жилом фонде страны старых домов (более 60-ти процентов многоквартирных домов, сданы в эксплуатацию свыше 20-ти лет назад, а количество домов «младше» 10-ти летнего периода, не превышает 15%). Создание резервного фонда в таких домах будет проблематичным из-за больших сумм взносов. Государство и местные власти пока не предлагают решение, а время идет. В Днепропетровске 28% домов дореволюционной постройки.
  9. Наличие сложных, а иногда конфликтных отношений между жильцами, способных сделать невозможным принятие совместных решений или таких методов «внутридомовой борьбы», которые способны заставить «неугодного» соседа сменить место прописки.
  10. Поскольку многоэтажный дом – это сложный организм, управлять которым должны профессионалы, часто правлению не хватает специальных знаний, что приводит к удорожанию ремонтов. Часто вместо экономии жильцы получают дополнительные расходы.
  11. Часто бывают ситуации, когда компания-поставщик коммунальных услуг, монополизировавшая рынок, требует от новообразованного ОСМД дополнительных затрат на совершенно ненужную замену или ремонт оборудования.
  12. Надо быть готовыми к экстренному ремонту коммуникаций за свой счет.
  13. Объединение может задолжать «Облэнерго» из-за разницы тарифов для населения и юрлиц. (ОСМД является юрлицом и за места общего пользования платит монополистам по тарифам юрлица). С другой стороны, долги ОСМД как организации не являются долгами конкретного ее члена, Они не могут привести к потере квартиры, но могут привести к отключению дома от электроэнергии за долги перед монополистом.
  14. Если отсутствуют прямые договоры с поставщиками услуг, то наступает коллективная ответственность жильцов дома за неплательщиков. Если в доме заведутся два-три неплательщика – правление компенсирует долги за счет платежей добросовестных жильцов. А долги с недобросовестных взыскивает через суд, А это снова дополнительные расходы, ведь сегодня судебные пошлины повысились в разы.

Как и любое предприятие ОСМД будет успешным, если его председатель - честный надежный человек, обладающий высокими моральными качествами, желательно, работающий бесплатно. Это как в любом бизнесе: есть «энерджайзер» – будет толк, нет его – дело развалится. .Если правление работает, если в доме все жильцы примерно одной «весовой категории», если действительно неподкупна ревизионная комиссия… да мало ли еще этих «если»…